Prihodki pristop k ocenjevanju nepremičnin in poslovanja. Uporaba pristopa dohodka

Pristop dohodek je celotna kombinacija metod ocenjevanja v vrednosti nepremičnin, last organizacije, poslovanja sama, v katerem je strošek določanja, ki jo pretvorbo gospodarskih koristi, ki se pričakuje v prihodnosti. Teoretične osnove tega pristopa je precej prepričljiva. investicijska vrednost je vrednost prihodnjih koristi v tem trenutku, ki so diskontirani po stopnji donosa, ki je odraz tveganosti naložb.

To je razumna in primerna za kateri koli se uporablja pri proizvodnji in prodaji premoženja predmet obstoječih podjetij, kot tudi njegove dejavnosti, ki ustvarjajo pozitivne donose. Obseg tveganj naložb v podjetju se kaže ocenjeni diskontna stopnja. V vlogi, ki v gospodarskem smislu, zdaj stoji stopnjo donosa, ki so jih vlagatelji zahtevajo na vloženi kapital v primerljivo raven naložbenih tveganj predmetov, ali pa je stopnja donosa alternativnih naložb s primerljivim tveganjem v času vrednotenja.

lastnosti

Uporaba pristopa dohodka v praksi je precej težko nalogo, saj je treba oceniti vse pomembne determinanta stroškov - donosnost in dobiček. Pri ocenjevanju podjetja z uporabo teh tehnik, morate biti prepričani, da opravi temeljito analizo vseh ključnih elementov, vključno s stroški prometa podjetja, ki imajo neposreden vpliv na dobiček, stroškov in tveganj, ki jih vsakega posameznega člana ustvarili.

Pristop dohodek za vrednotenje poslovanja se uporablja zelo pogosto. Na primer, v primeru prevzema ali združitve, potem ta metoda se uporablja veliko pogosteje stroškov ali trga. Pritrditev kupec kapital je sedaj s pričakovanjem, da so čisti denarni tokovi, ki se prejete v prihodnosti, ki se štejejo ni mogoče zagotoviti, saj so značilna nekatera tveganja. Pristop dohodek za oceno teh ključnih dejavnikov vrednosti, s tem, da za uporabo tržnega pristopa običajno zahteva razmerje med ceno in dobičkom, ali nekatere druge podobne mnogokratnikov dohodka za retrospektivne obdobje, brez upoštevanja prihodnost.

Pri tržnih večkratnikov značilne poteze, kot so negotovost, ter nezagotavljanje enake storitve, ki jih je mogoče doseči pod pogojem uporabe dohodkovni pristop k napovedi prihodnjih plač in diskontne stopnje. Na primer, koeficient "ceno in dobičkom", Ki se uporablja za eno leto, ne dopušča, da ustrezno odražajo pričakovane spremembe v prihodnjih letih. pravilna razmerje izkoriščenost nudi priložnost, da dokaže splošnih preferenc vlagateljev, ki jih pogosto citiram prodajalci ali vire industrije.

Uporaba

V potrebe analize in varstvo, in informacije o proračun podjetja, ki prisili, da se spremembe in razvoj finančnega učinka ustvarili načrt, napovedi in osnovnih stavkov. Pristop dohodek za oceno poslovanja omogoča merjenje vse predpostavke, ki se nanašajo na to, ali obstajajo določene prednosti absorpcije, ki je posledica rasti prihodkov, zmanjšanje stroškov, izboljšanje procesov in zmanjšanje stroškov malih in srednje velikih kapitalskih. S tem pristopom je mogoče izmeriti in razpravljali o vse. Poleg tega se lahko uporabi za določitev časa nastopa pričakovanih koristi, pa tudi za dokazovanje proces zmanjševanja stroškov podjetja do te mere, da se je gibanje koristi v bolj oddaljeni prihodnosti.

Uporaba dohodkovni pristop predvideva tako kupci in prodajalci možnost za določitev poštene tržne vrednosti podjetja, kot tudi njegovo vrednost investicije za enega ali več strateških kupcev. Če je ta razlika dovolj jasno prikazana, lahko kupci in prodajalci zlahka prepoznali koristi od sinergij in se informativne rešitve.

Pri uporabi dohodkovni pristop za vrednotenje podjetja, morate imeti v mislih, da se izračunani stroški sestavljajo stroški vse premoženje, ki se uporablja v okviru neposredne tožbe. V okviru pristopa, obstaja več načinov, da ocenijo, so največ zanimanja. Še posebej, te metode uporablja dohodkovni pristop: kapitalizacijo in diskontiranega denarnega toka. Ogledate si jih lahko podrobneje.

metode

Z metodo kapitalizacije denarnih tokov je zaznana skupna vrednost podjetja, odvisno od denarnih tokov, ki jih ustvari premoženja potencial podjetja. denarni tokovi podjetje ali podjetje kot celoto - je razlika med vsemi prilivi in ​​odlivi sredstev v obračunskem obdobju. Običajno se uporablja za obračunsko obdobje enega leta. Tehnika je pretvoriti reprezentativno raven pričakovanega toka denarja v sedanji vrednosti tako, da se celoten znesek toka za stopnjo kapitalizacije sprejet. V tem primeru je primerno tok prihodkov, z nekaterimi prilagoditvami.

Za uporabo običajne metode, ki se uporablja za izračun denarnih tokov iz čistega dobička poleg (izračunano po obdavčitvi) nedenarnih stroškov za določitev absolutne vrednosti denarnega toka za kapitalizacijo. Ta način izračuna se lahko šteje za bolj poenostavljen v primerjavi z izračunom prostega pretoka denarja, ki se zajamejo kot dodatek zahteva kapitalskih naložb in potrebo po kapitalski dopolnitev, je po dogovoru.

Diskontiranje denarnih tokov

Ta metoda je v bistvu samo na podlagi pričakovanih denarnih tokov, ki jih ustvarjajo podjetja sama. Značilna razlika med njim je v tem, da so stroški, potrebni za izračun rezultata o določitvi denarnega toka je predstavnik ravni. Ta metoda je v razvitih državah je bilo najbolj pogosto uporablja zaradi dejstva, da se lahko uporablja, da se upošteva vse možnosti. Denarni tok je na splošno enak vsoti čisti dobiček in amortizacije, če je odštevanje dobiček neto obratnega kapitala in kapitalske odhodke naložb.

Video: Praksa ocenjevanja tržne vrednosti zemljišča, ki temelji na pristopu dohodka

Naslednji pogoji za uporabo metode diskontiranega denarnega toka:

• obstaja razlog za domnevo, da bodo prihodnji denarni tokovi se različne ravni toka, kar pomeni, da govorimo o razvoju podjetja;
• obstajajo možnosti za razumno oceno prihodnjih denarnih tokov, ki uporabljajo podjetja ali poslovne nepremičnine;
• Cilj je, da zgraditi popolno ali delno korak;
• Enterprise je velik mešani uporabi tržna vrednost.

Pristop dohodek za vrednotenje nepremičnin po metodi diskontiranih denarnih tokov je najboljši, vendar je njegova uporaba je zelo težaven. Obstajajo ocene, da bi uporaba te metode za proizvodnjo nemogoče. Ti vključujejo razvoj investicijskega projekta z njegovo poznejšo oceno.

Prednosti metode diskontiranja

Če praksi dohodkovni pristop k ocenjevanju nepremičnin ali poslovanja, prek diskontiranje način, da je mogoče prepoznati nekatere glavne koristi. Najprej govorimo o tem, kaj se prihodnji dobički iz poslov neposredno upošteva le pričakovanih obratovalnih stroškov za proizvodnjo izdelkov z njeno kasnejšo prodajo, in prihodnje naložbe, povezane z vzdrževanjem in širitev proizvodnih in trgovinskih zmogljivosti, ki se kaže v predvidenem dobičku le posredno prek njihovega toka amortizacija.

Video: Značilnosti oceno izuma, uporabnega modela: vrednotenje na podlagi treh pristopov

pomembne točke

Ocena dohodkovnem pristopu s pomanjkanjem poslovnega izida kot kazalnik izračuna investicijske se opravi po prilagoditvi za dejstvo, da je dobiček indikator računovodskega poročanja, tako izpostavljeno pomembno manipulacije med delovanjem.

Video: Spletno posvetovanje: "Praksa vrednotenja zemljišč, ki temelji na pristopu dohodka"

Metoda diskontiranih denarnih tokov je sestavljen iz treh skupin modelov:

• diskontirane dividende;
• preostali dohodek;
• diskontiranih denarnih tokov.

Video: Putin: OCENA in poslovanja z nepremičninami | 30. marec 2016

Če se izvaja komercialni pristop v skladu z diskontno vzorcu spričevala dividend kot denarni tok, se uporabljajo za izplačila za delnice. Kljub temu, da je model precej pogosti v mednarodni praksi za ugotavljanje in ocenjevanje vrednosti premoženja podjetja, ima veliko slabosti. Pri modelih brez zadržanega obračunskem zaslužek stopnjo. Obstaja razlika v dividendne politike, ne le posamezna podjetja, ampak tudi za celotno državo. Ta metoda ni mogoče uporabiti v podjetjih, ki ne dobiček. Ta model je najbolj primerna za izračun vrednosti manjšinskih deležev.

Preostala Prihodki Model

Pristop dohodek na oceno glede na preostalo pristopa modela predvideva, da se bo kot merilo denarnega toka uporablja vrednost ostanka dohodka, ki predstavljajo razliko med dobičkom in ob velikosti dobička, ki ga je napovedal delničarji ob nakupu družbe ali njenih delnic. Če je bila vrednost podjetja, izračunana na podlagi predpostavk, resnične v model, bo enaka vsoti Knjigovodska vrednost s sedanjo vrednostjo pričakovanega zneska dohodka, ki ostane po tem. Ta model prikazuje veliko občutljivost za kakovost podatkov, ki so predstavljeni v računovodskih izkazih. Za ruske pogoje ustreznost teh informacij je predmet znatnega dvoma.

Prednosti za delničarje

Seveda, delničarji ali družbeniki družbe, ki ima določeno zgodovino, kot tudi izplačila dividend do dejstev, lahko izkoristite popust modela za izračun stroškov lastnega podjetja. Situacija je, da je ta sektor podjetja delničarji redko manjšina, tako da za njih najbolj primeren način je, da uporabite dohodkovni pristop k ocenjevanju nepremičnin in poslovnega modela diskontiranih prostih denarnih tokov. V tem sistemu so na voljo z gotovino diskontne stopnje ali pričakovane donosnosti naložbe ključ. Največji problem pri tem modelu je točnost napovedi prosti denarni tok, kot tudi ustrezna opredelitev diskontne stopnje.

Če smo se dohodkovni pristop, je opredelitev, ki so navedeni zgoraj, z uporabo metode diskontiranega denarnega toka kot prihodkov pričakuje iz poslovanja, upošteva predvidene finančne tokove, ki jih je mogoče umakniti iz obtoka po zahtevanem reinvestiranja denarnih dobičkov. Kot kazalec denarnih tokov ne odvisna od računovodskega sistema, ki se uporablja v podjetju, in njeno amortizacijo. V tem primeru, se prepričajte, da se upošteva denarnih tokov - prilivov in odlivov. Vrednotenje finančnem smislu za diskontiranje denarnih taka, da je to posledica teh procesov, njihovo zmanjšanje na znesek, ki bi bil na razpolago vlagatelju v času prejema denarnih tokov, pod pogojem, da je dal svoj denar ne v poslu prav zdaj, in kaj Kaj druga investicijska sredstva javnega značaja, na primer, varnost likvidnosti ali bančni depozit.

dodatne tehnike

Pristop dohodek, katerega primer je bil opisan že prej, v zadnjem času uporablja vedno manj, zdaj pa je postal najpogostejši način ocenjevanja. To se uporablja za oceno različnih sredstev, in služi kot podlaga za njegovo idejo, da mora biti vsako sredstvo, ki ločuje glavne značilnosti delniških opcij dovoljeno, da to ocenijo kot možnost. V tem trenutku, je zavrnitev pristopa dohodka najpogosteje izvaja v korist modela možnost oblikovanja cen (oziroma, Black-Scholes).

Tak sistem, da se uporablja, omogoča oceno celotne vrednosti kapitala družbe ali podjetja, v primeru, ko je delo z velikimi izgubami. Ta model je namenjen za dodatno pojasniti, zakaj so stroški lastniškega kapitala podjetja, ni nič, čeprav zmanjšanje stroškov podjetja pod nominalno velikost dolga. Tudi s takšno prednost, je treba poudariti, da je Black-Scholes model za vrednotenje ruskih podjetij v tem trenutku bolj teoretična. Glavna težava, zaradi katere se ta model ne more uporabiti za domače poslovanje - to je odsotnost nekaterih dokazov za modelnih parametrov, ki so nujno potrebne.

ugotovitve

Prihodki pristop k ocenjevanju vrednosti podjetij in nepremičnin se je začelo uporabljati veliko manj pogosto, in se to zgodi iz več razlogov. Še posebej, ki se nanaša na pomanjkljivosti, zaradi katerih obstajajo težave pri njeni uporabi v potrošniški trg. Najprej je treba ugotoviti, kako težko je, da napovedi prihodnjih stroškov storitev in izdelkov ter surovin, kot tudi ostalih kompleksnih kazalcev vnosa. V tem primeru lahko govorimo o nekaterih subjektivnih ocenah strokovnjakov. Poleg tega je težava informacije nizka odkrivanje kriminala ruskih podjetij, in ker je ključnega pomena za pravilen izračun in modela Black-Scholes. To je predvsem posledica nizke korporacijska kultura podjetja.

Ogromno število delnic, vključno s sedanjimi in velikih paketov, koncentrirana v rokah ozkega kroga ljudi, in delež manjšinskih delničarjev in mali lastniki, katerih delež je zelo nizka, v osnovnem kapitalu je zanemarljiva. Izkazalo se je, da je veliko podjetij, preprosto ne zanima razkrije kakršne koli informacije. Zato je veliko bolj zapleten izračun dohodkovnega pristopa v zvezi z večino industrijskih sektorjev in podjetij v Rusiji. Pod drugimi pogoji, da deluje dobro, kaže vse svoje prednosti in zanesljivost.